Khi
chuẩn bị xây dựng một căn nhà mới, một vấn đề mà tất cả các chủ nhà và
các chủ đầu tư đều quan tâm là giá thành xây dựng. Việc tính giá thành
xây dựng được chia thành hai bước cụ thể là : Tính khái toán giá trị xây
dựng và Tính dự toán chi tiết. Xin hướng dẫn bạn tính như sau.
Tính khái toán giá trị xây dựng
Việc
tính khái toán giá trị xây dựng dựa vào số liệu thống kê và kinh nghiệm
của các nhà thầu xây dựng. Sau nhiều công trình và thực hiện tổng kết
chi tiết cuối công trình, nhà thầu có kinh nghiệm sẽ tìm được những hàm
số thống kê tương quan giữa giá thành và một biến số nào đó. Thông
thường và dễ gặp nhất là mối tương quan giữa diện tích xây dựng và giá
trên một đơn vị diện tích. Ví dụ : chúng ta thường nghe nói giá xây dựng
nhà ở hiện này là ... (ví dụ 4,3 triệu đồng/m2).
Như
đã trình bày ở trên, việc tính khái toán dựa vào đơn giá/m2 là dựa vào
thống kê nên chắc chắn sẽ có nhiều sai số và độ tin cậy phụ thuộc rất
nhiều vào số lượng và chất lượng mẫu thống kê. Cụ thể là nhà thầu phải
có nhiều công trình về hình dáng, chất lượng hoàn thiện về kết cấu, địa
chất, địa tầng tương đồng để có được một kết quả thống kê tin cậy. Điều
này thật khó trong điều kiện hiện nay, bởi khi các Hiệp hội Xây dựng,
Hiệp hội Kiến trúc chưa thể đứng ra tập hợp và phân tích số liệu này thì
các nhà thầu đơn lẻ rất khó có được số liệu tin cậy. Thông thường, độ
sai lệch của giá trị khái toán tính trên đơn giá xây dựng/m2 hiện nay
khá cao, có thể sai số hơn 10% và có trường hợp cá biệt lên đến 50%.
Tham
khảo ý kiến của các nhà thầu xây dựng hiện nay, đơn giá xây dựng/m2
được tính trung bình từ 3.6 - 5 triệu đồng cho mỗi m2, diện tích xây
dựng (lưu ý không bao gồm tường rào, sân vườn và các trang bị nội thất).
Diện tích xây dựng này được hiểu là diện tích của tầng kể cả ban công.
Nếu nhà mái ngói, các nhà thầu xây dựng thường cộng thêm 30% - 50% đơn
giá cho phần mái ngói.
Tính dự toán chi tiết
Đây
là phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng. Để
lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây, điều tiên quyết là công
trình xây dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi
tiết, bao gồm hồ sơ khảo sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ
thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế
hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ ... Dựa trên những
bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết của
công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng
ta 3 bảng tính toán quan trọng sau :
Bảng
tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả
các công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn
tất công trình. Ví dụ : Trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m2 tường
bằng gạch ống có độ dày 100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột
...
Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: Bảng này liệt kê chính xác số lượng và đơn giá thị trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng. Ví dụ : Phải sử dụng bao nhiêu tấn xi măng, thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ và giá tiền là bao nhiêu ...
Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: Trong bảng này, dự toán viên sẽ ghi rõ chi phí cho phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác khi xây dựng công trình. Đây là kết quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định giá một công trình.
Như vậy, tùy vào tính chất quan trọng của công trình, tùy vào mức độ chấp nhận rủi ro và sai số, các nhà đầu tư có thể chọn một phương án có độ sai số cao nhưng nhanh chóng, đơn giản (phương pháp tính khái toán) hay chọn cho mình một phương pháp quyết định độ tin cậy (tính dự toán chi tiết)